Karine Jehelmann, coordinatrice des communications, Espace MUNI [email protected]
ENTREVUE avec Marie Depelteau-Paquette, directrice générale de l’ACHAT, Alliance des corporations d’habitations abordables du territoire du Québec
Créée en 2018, l’ACHAT regroupe des entreprises collectives en immobilier, OBNL, coopératives et sociétés parapubliques d’habitation, qui développent et opèrent des logements à but non lucratif au Québec.
Sa directrice générale, Marie Depelteau-Paquette, forte de plus de 10 ans d’expérience dans le milieu municipal, connaît de l’intérieur les rouages des villes et les leviers qu’elles détiennent pour faire avancer le logement collectif. Dans cette deuxième partie, elle explore comment bâtir une véritable alliance stratégique entre les municipalités et les organisations à but non lucratif en habitation.
Les leviers municipaux
Karine Jehelmann: Parmi les leviers dont disposent les municipalités: zonage, cession de terrains, fiscalité, règlements d’inclusion, lequel est le plus sous-utilisé ?
MDP: Le zonage incitatif, sans hésitation. Longueuil est active sur ce front et, depuis, d’autres municipalités et arrondissements suivent le pas, mais encore trop peu. C’est un nouveau pouvoir discrétionnaire qui prévoit des exceptions vraiment intéressantes pour favoriser le logement collectif. Je comprends que c’est récent et que beaucoup de villes sont encore en train de tester ou d’y réfléchir, mais pour moi, c’est clairement la piste la plus prometteuse à explorer.
« Les villes ont mis 20 ans à devenir des acteurs de changement. C’est cette même transformation qu’on veut faire vivre dans l’habitation. »
KJ : Les élus reconnaissent la nécessité du logement abordable, mais peinent à traduire cela en politiques concrètes. Quels sont les obstacles les plus récurrents ?
MDP: J’ai travaillé longtemps dans le milieu municipal, auprès d’élus, côté politique. Ce que je sais, c’est que la fonction d’élu, ce n’est même pas un emploi : c’est une fonction. Ce qu’elle donne, c’est surtout une capacité d’influence. Mais aucun élu ne peut décider quoi que ce soit seul.
Le vrai obstacle, c’est souvent que la volonté politique doit percoler dans les équipes d’urbanisme — et ces équipes doivent avoir la curiosité de comprendre comment se monte un projet de logement abordable. Une ville traite souvent nos OBNL comme des promoteurs privés, sans tenir compte de leurs contraintes différentes. Si un montage financier est prévu pour 8 unités et qu’on nous en impose 10, le projet tombe. Il y a une conciliation à trouver entre les impératifs municipaux et la réalité des organisations à but non lucratif.
Mécanismes de collaboration
KJ: Quels mécanismes vous semblent les plus prometteurs pour rapprocher OBNL et municipalités ?
MDP: La mutualisation, avant tout. Les OBNL ne peuvent pas obtenir de subvention pour du logement social sans une contribution de la municipalité — c’est une condition au Québec. Mais ces contributions prennent différentes formes : congés de taxes, prise en charge des coûts d’infrastructure, etc. Si des municipalités pouvaient se mettre en commun pour alimenter un fonds dédié au financement du pré-développement de logements abordables, ça changerait vraiment la donne. Parce que recevoir un terrain d’une ville, c’est bien, mais ce n’est pas suffisant. Le montage d’un projet, de la conception à la construction, est tellement complexe que c’est souvent là que ça bloque.
On est d’ailleurs en train de développer une offre de service pour les municipalités — ne serait-ce que pour former les équipes d’urbanisme à comprendre ce qu’est la gestion de projet en logement abordable. Une ville qui comprend mieux le secteur peut mieux calibrer ses incitatifs et ses outils d’urbanisme. Ça ne réglera pas la crise demain, mais ça contribuera à ne pas en reproduire une autre.
Vision et perspectives d’avenir
KJ: Plusieurs villes québécoises ont adhéré au projet Villes et économie sociale. Comment s’assurer que ces engagements ne restent pas symboliques ?
MDP: C’est une question de culture de décision. À chaque fois qu’il y a un choix à faire dans une municipalité, il faut se poser la question : est-ce que cette décision va contribuer à permettre de construire du logement à but non lucratif ? Si c’est une volonté affirmée, elle doit teindre toutes les petites décisions du quotidien, pas seulement les grandes annonces.
KJ: Dans 10 ans, à quoi devrait ressembler la relation entre les municipalités québécoises et les entreprises collectives en habitation ?
MDP: J’espère qu’on sera de véritables partenaires pour les municipalités. Mon souhait, c’est que chaque ville adopte la cible de 20 % et qu’en l’adoptant, elle définisse les actions qui lui correspondent, selon sa taille, ses ressources et son service d’urbanisme. Tout le monde ne peut pas faire la même chose, mais tout le monde peut faire quelque chose. Si dans 10 ans, une majorité de municipalités québécoises a adopté cette cible et mis quelques actions en place pour l’atteindre, on aura déjà fait un pas immense. Ce qui me porte, c’est de voir que les villes québécoises ont opéré une vraie transformation culturelle en 20 ans : elles sont passées d’une posture de prestataires de services à une posture d’acteurs de changement. C’est cette même transformation qu’on s’engage à faire vivre dans le secteur de l’habitation.
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Découvrez comment l’ACHAT entend transformer le financement de l’habitation collective pour faire passer le parc locatif à but non lucratif à 20 % du marché québécois.
