Karine Jehelmann, coordinatrice des communications, Espace MUNI [email protected]
ENTREVUE avec Marie Depelteau-Paquette, directrice générale de l’ACHAT, Alliance des corporations d’habitations abordables du territoire du Québec
Créée en 2018, l’ACHAT regroupe des entreprises collectives en immobilier, OBNL, coopératives et sociétés parapubliques d’habitation, qui développent et opèrent des logements à but non lucratif au Québec.
Sa directrice générale, Marie Depelteau-Paquette, forte de plus de 10 ans d’expérience dans le milieu municipal, porte une vision ambitieuse : faire passer le parc locatif collectif à 20 % du marché. Une cible qui n’est pas qu’un chiffre, c’est un levier de transformation socioéconomique structurelle.
Mission et positionnement
Karine Jehelmann: En quoi l’ACHAT se distingue-t-elle des autres organisations du milieu de l’habitation au Québec ?
Marie Depelteau-Paquette: L’ACHAT a été créée par de grands propriétaires qui faisaient du logement abordable et qui voulaient une organisation capable de transformer le secteur en profondeur..
Nous sommes arrivés en 2018 avec cette posture complémentaire dans le paysage de l’habitation. La crise du logement existe depuis le début des années 2000. Elle s’est transformée en crise de l’abordabilité, en plus d’une crise d’accès. Et on n’a pas réussi à la prévenir, même quand les voyants étaient allumés. Notre pari, c’est qu’il faut peut-être revoir en profondeur la façon de concevoir l’habitation au Québec — et surtout, de financer le logement à but non lucratif.
« On a longtemps vu le logement social comme de la charité. Nous, on le voit comme un secteur d’économie à part entière.»
KJ : Où a-t-on failli, précisément, dans la prévention de cette crise ?
MDP: Depuis des années, au Québec, le financement du logement abordable a été traité comme de l’aide au développement social, pas comme un levier structurant sur le marché. Et les programmes de subventions ont toujours été conçus projet par projet, alors qu’un OBNL qui développe deux projets simultanément ne peut pas affecter les fonds d’un chantier qui avance vite à un autre qui piétine. On se prive de logements qui auraient pu se construire.
C’est tout le modèle de financement qu’il faut remettre en question. Sans compter qu’on a longtemps vu le logement social comme de la charité. Nous, on le voit comme un secteur d’économie à part entière. Ce qu’on veut, c’est permettre au marché des entreprises d’économie sociale en habitation de se développer vraiment.
KJ: D’où vient la cible de 20 % du marché locatif à l’abri de la spéculation ?
MDP: C’est une cible ambitieuse, mais défendable. Plus les mois passent, plus un consensus se cristallise autour de cette cible, incluant le milieu municipal. Dans les théories de l’équilibre économique, atteindre 20 % de parts de marché, c’est avoir un effet structurant sur l’ensemble du marché. On le constate ailleurs dans le monde où le logement a été développé comme une infrastructure socio-économique. Non seulement 20 % des logements deviendraient accessibles à une plus grande part de la population, mais le marché traditionnel devrait s’adapter à un compétiteur plus puissant. Actuellement, on est autour de 8,5 % au Québec. Combler 12 points d’écart, c’est ambitieux mais réaliste à condition de commencer maintenant.
Modèle et stratégies de changement d’échelle
KJ: Concrètement, quelles transformations l’ACHAT propose-t-elle à ses membres ?
MDP: Il y a des innovations intéressantes qui sont testées en ce moment. Les fiducies d’utilité sociale, par exemple, permettent de préserver la vocation sociale ou collective d’un terrain. Les villes ont aussi des leviers via le zonage pour s’assurer qu’un immeuble dans le parc collectif y reste. Je ne pense pas qu’il y aura une seule bonne réponse — il faudra un éventail d’outils. Mais ce qu’on doit éviter à tout prix, c’est que des OBNL d’habitation soient vendues au secteur privé. On ne peut pas en perdre : il faut toujours en avoir un peu plus.
La professionnalisation est aussi une réponse à ça : plus les équipes sont compétentes, plus elles peuvent anticiper les déficits d’entretien et protéger le bâtiment à long terme dans le parc collectif.
« Il faut autonomiser les organisations par rapport au financement, en développant des modèles d’affaires qui se tiennent.»
KJ: Quels outils l’ACHAT met-elle concrètement à la disposition des OBNL d’habitation ?
MDP: On joue beaucoup le rôle d’entremetteur : quand un groupe nous contacte avec un enjeu, on les met en lien avec un OBNL qui peut les appuyer. On a aussi développé le parcours Élan, qui accompagne les organisations qui veulent opérer un changement d’échelle — passer, disons, de 500 à 2 000 unités. Ça touche le diagnostic organisationnel, la gouvernance, les opérations.
En parallèle, on mène des recherches. On fait en ce moment une consultation sur les OBNL apparentés au secteur privé, pour identifier les meilleures pratiques de gouvernance afin de s’assurer que la mission sociale est préservée dans le temps — peu importe l’origine du fondateur. On travaille aussi sur les partenariats d’impact, comme ce que fait Interloge avec Mères avec pouvoir : les mères monoparentales logées chez Interloge bénéficient de services spécifiques, pendant qu’Interloge se concentre sur sa vocation de gestion immobilière. Ce type de modèle, on veut le comprendre pour le reproduire ailleurs.
KJ: L’ACHAT est-elle présente sur l’ensemble du territoire québécois ?
MDP: On est présents un peu partout. On a un membre, la Société de développement de l’Est, qui couvre de Rimouski à Gaspé et développe un modèle très intéressant pour les régions éloignées. On a Immeuble Populaire de Québec, des membres à Sherbrooke, à Montréal et ailleurs. Je ne peux pas dire qu’on est présents dans toutes les régions — mais c’est le souhait. L’impatience nourrit aussi la volonté d’agir. Notre vision est à long terme, mais ça ne m’empêche pas de vouloir aller vite.
« L’impatience nourrit aussi la volonté d’agir. Notre vision est à long terme, mais ça ne m’empêche pas de vouloir aller vite. »
Condition gagnante
KJ: Si vous deviez nommer la principale condition gagnante pour atteindre une masse critique dans l’habitation collective, laquelle choisiriez-vous ?
MDP: Je ne serais pas honnête si j’en nommais une seule. C’est un changement culturel global qu’il faut opérer. Il faut arrêter de voir le logement abordable comme une affaire de pauvres et de charité. Il faut que nos organisations se voient comme des entreprises à vocation collective et sociale, qu’elles aient envie de grandir, de changer d’échelle, d’en faire davantage.
Il faut aussi que les gouvernements — municipaux et provinciaux — développent un environnement favorable au logement à but non lucratif : que la réalité de ces organisations soit reconnue comme différente de celle d’un promoteur privé, et qu’on leur accorde la même flexibilité. C’est tout un système à réajuster.
EN SAVOIR PLUS
Découvrez comment les OBNL d’habitation et les municipalités peuvent devenir de véritables partenaires pour faire avancer le logement collectif au Québec.
